Villach verändert sich. Wer durch die Altstadt geht, sieht die Schilder: „Ferienwohnung", „Apartment zu vermieten", „Short-term rental".
Die Zahlen bestätigen den Eindruck. Die Anzahl aktiver Airbnb-Inserate in Villach hat sich seit 2022 mehr als verdoppelt.
Für Eigentümer klingt das nach Chance. Für manche wurde es zum Problem.
Was die Zahlen zeigen
Villach ist nicht Klagenfurt. Und Villach ist nicht der Wörthersee.
Das klingt banal, wird aber regelmäßig ignoriert. Die Nachfragestruktur unterscheidet sich fundamental.
Klagenfurt: Geschäftsreisende, Messe, Universität. Ganzjährig relativ stabile Nachfrage.
Wörthersee: Sommer-Tourismus. Drei Monate Hochsaison, neun Monate Kampf um Buchungen.
Villach: Eine Mischung aus beidem – aber mit eigener Dynamik.
Die Therme zieht ganzjährig Gäste. Der Faaker See und Ossiacher See sind in Reichweite. Der Kirchtag bringt im August Rekordnachfrage.
Wer Villach wie den Wörthersee behandelt, versteht den Markt nicht.
Der Fehler, den die meisten machen
Neue Vermieter folgen einem Muster:
Wohnung kaufen oder umwidmen. Inserat online stellen. Preis am Wettbewerb orientieren. Warten.
Das Problem: Der Preis ist nicht das Problem. Die Positionierung ist es.
In einem wachsenden Markt konkurrieren plötzlich 200 Wohnungen um dieselbe Zielgruppe: Touristen im Sommer, die eine günstige Basis für Ausflüge suchen.
Was fehlt: Differenzierung.
Eine Wohnung, die für Therme-Besucher optimiert ist, spricht eine andere Zielgruppe an als eine, die sich an Mountainbiker richtet. Beide können in Villach funktionieren – aber nicht mit demselben Inserat.
Drei Fragen, die selten gestellt werden
1. Warum sollte jemand genau diese Wohnung buchen?
Nicht „weil sie gut ist". Sondern: Was macht sie für eine spezifische Zielgruppe zur besten Wahl?
2. Wer bucht außerhalb der Hochsaison?
Geschäftsreisende? Therme-Gäste? Durchreisende? Jede Gruppe hat andere Erwartungen – und andere Preissensibilität.
3. Was passiert, wenn der Markt sättigt?
Die Zahl der Inserate steigt schneller als die Nachfrage. Wer heute 70% Auslastung hat, kann in zwei Jahren bei 45% landen – ohne dass sich am Objekt etwas geändert hat.
Wer gewinnt, wer verliert
Der Markt polarisiert sich. In Villach wie überall.
Die Gewinner:
Objekte mit klarer Positionierung. Professionelle Fotos. Optimierte Inserate. Dynamisches Pricing. Schnelle Reaktionszeiten. Wer diese Leistungen für Kurzzeitvermietung nicht selbst erbringen kann, lagert sie aus.
Sie erreichen 65–75% Auslastung, auch außerhalb der Hochsaison.
Die Verlierer:
Generische Inserate. Smartphone-Fotos. Fixpreise. Antwortzeiten von 24 Stunden oder länger.
Sie kämpfen um 35–45% Auslastung und senken die Preise, bis die Marge verschwindet.
Der Unterschied liegt nicht im Objekt. Er liegt in der Professionalität des Betriebs.
Der Therme-Faktor
Die Kärnten Therme ist Villachs größter Vorteil gegenüber anderen Standorten.
Sie generiert ganzjährig Nachfrage. Familien im Winter. Wellness-Gäste im Herbst. Kurzurlauber an Regentagen im Sommer.
Aber: Therme-Nähe allein reicht nicht.
Was Therme-Gäste erwarten:
Kurze Wege. Parkplatz. Entspannte Atmosphäre. Möglichkeit, spät anzureisen und früh abzureisen.
Ein Apartment in der Innenstadt, 20 Minuten von der Therme entfernt, profitiert wenig vom Therme-Tourismus – egal was im Inserat steht.
Regulierung: Was kommt
Villach ist (noch) vergleichsweise liberal, was Kurzzeitvermietung angeht.
Das wird sich ändern. Die Frage ist nicht ob, sondern wann.
Wien hat strenge Regeln eingeführt. Salzburg ebenfalls. Graz arbeitet daran.
Kärnten wird folgen. Die politische Diskussion läuft bereits.
Mögliche Szenarien:
Registrierungspflicht für alle Kurzzeitvermietungen. Begrenzung der Vermietungstage pro Jahr. Höhere Abgaben auf touristische Nutzung.
Wer heute investiert, sollte diese Entwicklung einpreisen.
Chance oder Risiko – eine Einordnung
Die Antwort ist unbefriedigend, aber ehrlich: Es kommt darauf an.
Chance: Für Eigentümer, die professionell agieren, den Markt verstehen und bereit sind, kontinuierlich zu optimieren.
Risiko: Für alle, die glauben, eine Wohnung online zu stellen sei bereits ein Geschäftsmodell.
Der Boom macht den Einstieg leicht. Er macht den Erfolg nicht leicht.
Wer langfristig denkt, wer die Nebensaison ernst nimmt und wer die eigene Zielgruppe kennt, kann in Villach überdurchschnittliche Renditen erzielen.
Wer auf den schnellen Erfolg hofft, wird Teil der Statistik – der Inserate, die nach 18 Monaten wieder verschwinden.
Der Markt wächst. Die Frage ist, ob man mitwächst – oder darin untergeht.
Wer den Aufwand unterschätzt, sollte über professionelle Unterstützung bei der Vermietung nachdenken. Die Rendite entsteht nicht durch Besitz, sondern durch Betrieb.
Mehr zur Preisgestaltung in einem wachsenden Markt: Airbnb Preise richtig setzen.
