Zwischen gefühlter Wahrheit und tatsächlicher Marktlage liegen Welten. Die Zahlen erzählen eine andere Geschichte als die Schlagzeilen.
Die Ausgangslage
Kärnten verzeichnete 2024 rund 8,2 Millionen Übernachtungen. Davon entfallen etwa 12% auf Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb und Booking.com.
Ein Anteil, der seit 2019 um 340% gewachsen ist.
Das klingt nach einem Boom.
Während die Anzahl der Inserate am Wörthersee zwischen 2021 und 2024 um 67% stieg, blieb die Gesamtnachfrage nahezu konstant.
Das Ergebnis: Der durchschnittliche Jahresumsatz pro Objekt ist um 23% gesunken.
Das Saisonproblem
Juni bis August generieren 58% des Jahresumsatzes.
Dezember bis Februar tragen 8% bei.
Die restlichen sechs Monate teilen sich die übrigen 34%.
Was dabei oft übersehen wird:
Die Nebensaison bestimmt, ob sich ein Objekt rechnet.
Eine 60m²-Wohnung in Pörtschach erzielt im Juli durchschnittlich 4.200 € Umsatz. Im November sind es 380 €.
Die Fixkosten laufen weiter.
Preiskorridore nach Mikrostandort
Erste Seereihe Wörthersee: 185–320 € pro Nacht
Klagenfurt Innenstadt: 75–120 € pro Nacht
Ländliche Gebiete: 55–85 € pro Nacht
Interessant ist die Korrelation zwischen Preis und Auslastung.
Objekte im mittleren Segment (90–140 €) erreichen die höchste Jahresauslastung: 62%.
Premium-Objekte über 200 € kommen auf 41%.
Höherer Preis bedeutet nicht automatisch höheren Gesamtumsatz.
Regulatorischer Rahmen
Kärnten hat 2023 die Meldepflichten verschärft. Jeder Gast muss innerhalb von 24 Stunden elektronisch bei der Gemeinde gemeldet werden.
Die Ortstaxe: bis zu 3 € pro Person und Nacht.
Steuerlich gelten folgende Eckpunkte:
Einkünfte unterliegen der Einkommenssteuer. Beherbergungsleistungen werden mit 10% USt besteuert. Die Kleinunternehmerregelung greift bis 35.000 € Jahresumsatz.
Eine Gewerbeanmeldung ist erforderlich, sobald die Vermietung regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgt.
Die Grenze ist fließend.
Was die Top-Performer gemeinsam haben
Eine Analyse der Top-10%-Objekte nach Jahresumsatz zeigt wiederkehrende Muster:
Professionelle Fotografie – 34% mehr Buchungsanfragen. Die Investition von 300–500 € amortisiert sich in Monaten.
Dynamische Preisgestaltung – 28% höhere Umsätze gegenüber Festpreisen.
Schnelle Reaktionszeiten – Antworten innerhalb einer Stunde erhöhen die Buchungswahrscheinlichkeit um 40%.
Konsistente Bewertungen – Objekte mit mehr als 20 Bewertungen und einem Schnitt über 4,7 Sternen erzielen 45% höhere Tagespreise.
Die Konsolidierung
Der Markt bereinigt sich. Unprofessionell geführte Objekte verlieren Anteile an optimierte Inserate.
Gleichzeitig verschiebt sich die Nachfrage.
Workation und Remote Work treiben die Nachfrage nach längeren Aufenthalten. 2–4 Wochen statt 3–5 Nächte.
Objekte mit schnellem WLAN, dediziertem Arbeitsplatz und flexiblen Check-in-Zeiten profitieren überproportional.
Der Markt belohnt Anpassungsfähigkeit.
