Viele Vermieter setzen ihre Preise einmal fest und lassen sie unverändert. Ein Fehler, der über das Jahr gerechnet tausende Euro kostet.

Dynamisches Pricing ist keine Raketenwissenschaft. Es ist das Verständnis, dass Angebot und Nachfrage täglich schwanken – und die Preise diesem Rhythmus folgen sollten.

Warum fixe Preise schlecht sind

Ein fixer Preis ist ein Kompromiss. Zu hoch für die Nebensaison, zu niedrig für die Hochsaison.

Das Ergebnis: In der Nebensaison bleiben Nächte leer. In der Hochsaison verschenken Sie Geld.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Wohnung am Wörthersee. Fixpreis: 120 Euro pro Nacht.

Im November standen 22 Nächte leer – bei einem Preis, den niemand zahlen wollte.

Im Juli war jede Nacht gebucht – obwohl der Markt 200 Euro hergegeben hätte.

Verlust durch den Fixpreis: Rund 4.800 Euro pro Jahr. Allein durch diese eine Wohnung.

Fixpreise ignorieren die Realität. Die Nachfrage ist nicht konstant. Warum sollte der Preis es sein?

Saisonabhängigkeit in Kärnten

Kärnten ist ein Sommermarkt. Das klingt simpel, hat aber weitreichende Konsequenzen für die Preisgestaltung.

Die Hochsaison: Juni bis August. 70% des Jahresumsatzes entstehen in diesen drei Monaten.

Die Nebensaison: September bis Mai. Neun Monate, die um die restlichen 30% kämpfen.

Diese Verteilung ist in Österreich extremer als in vielen anderen Märkten. Wer aus Deutschland oder der Schweiz kommt, unterschätzt sie regelmäßig.

Konkrete Preiskorridore für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung:

Juli/August: 150–220 Euro pro Nacht. Die Nachfrage ist hoch, die Preissensibilität gering.

Juni/September: 110–160 Euro. Schultersaison mit solider Auslastung.

Mai/Oktober: 80–120 Euro. Wochenenden funktionieren, unter der Woche wird es schwieriger.

November bis April: 60–90 Euro. Jede Buchung zählt. Flexibilität bei Mindestaufenthalt ist Pflicht.

Wer im November den gleichen Preis verlangt wie im Juli, versteht den Markt nicht.

Events & Nachfrage

Saisonalität ist der Rahmen. Events sind die Ausnahmen, die diesen Rahmen sprengen.

Kärntens wichtigste Events für Vermieter:

GTI-Treffen am Wörthersee (Mai): Preise verdreifachen sich. Mindestens. Drei Nächte Minimum. Frühbucher sichern sich die besten Objekte Monate vorher.

Ironman Austria (Juni): Klagenfurt ist ausgebucht. Jede Unterkunft im Umkreis von 30 Kilometern profitiert.

Starnacht am Wörthersee (Juli): Ein Wochenende mit Premium-Nachfrage.

Villacher Kirchtag (August): Die größte Brauchtumsveranstaltung Österreichs. Eine Woche lang erhöhte Nachfrage.

Altstadtzauber Klagenfurt (August): Innenstadtlagen sind ausgebucht.

Wer diese Termine nicht im Kalender hat, verschenkt die lukrativsten Nächte des Jahres.

Ein Vermieter ohne Event-Kalender ist wie ein Händler ohne Weihnachtsgeschäft.

Aber Events bedeuten nicht nur höhere Preise. Sie bedeuten auch angepasste Bedingungen:

Längere Mindestaufenthalte. Striktere Stornobedingungen. Vorauszahlung.

Wer zum Ironman für zwei Nächte buchen lässt, blockiert Anfragen für fünf Nächte. Ein teurer Fehler.

Tools & Strategien

Dynamisches Pricing manuell umzusetzen ist möglich. Bei einem Objekt. Bei fünf wird es zum Vollzeitjob.

Die Basis: Der Airbnb-eigene Preisassistent

Kostenlos, aber begrenzt. Er reagiert auf Nachfrage, versteht aber keine lokalen Events. Als Startpunkt nutzbar, nicht als Lösung.

PriceLabs

Der Marktführer für dynamisches Pricing. Verbindet sich mit Airbnb, Booking.com und anderen Plattformen. Setzt Preise automatisch basierend auf Algorithmen.

Kosten: Ab 20 Euro pro Monat und Objekt. Bei richtiger Nutzung: ROI innerhalb des ersten Monats.

Wheelhouse

Alternative zu PriceLabs. Andere Preislogik, ähnliches Ergebnis. Manche Objekte performen besser mit dem einen, manche mit dem anderen Tool.

Beyond Pricing

Prozentbasiertes Modell. Keine Fixkosten, aber 1% des Umsatzes. Bei hochpreisigen Objekten teurer als PriceLabs.

Die Wahl des Tools ist weniger wichtig als die konsequente Nutzung. Ein durchschnittlich konfiguriertes PriceLabs schlägt eine manuelle Strategie, die nie aktualisiert wird.

Die beste Strategie ist die, die tatsächlich umgesetzt wird.

Unsere Empfehlung:

PriceLabs als Basis. Manuelle Überschreibungen für Events. Wöchentliche Kontrolle der Auslastungsprognose.

Praxisbeispiele

Theorie ist nützlich. Zahlen überzeugen.

Beispiel 1: Die Klagenfurt-Wohnung

60 Quadratmeter, Innenstadtlage. Vor der Optimierung: Fixpreis 95 Euro, Jahresauslastung 42%, Jahresumsatz 14.500 Euro.

Nach Einführung von dynamischem Pricing:

Nebensaison-Basis: 69 Euro. Hochsaison-Spitze: 149 Euro. Ironman-Wochenende: 289 Euro (3 Nächte Minimum).

Ergebnis: Jahresauslastung 58%, Jahresumsatz 22.300 Euro. Plus 54% bei gleichem Objekt.

Beispiel 2: Das Villach-Apartment

45 Quadratmeter, nahe Therme. Ausgangssituation: Fixpreis 79 Euro, Jahresauslastung 38%.

Strategie: Aggressive Preissenkung in der Nebensaison (ab 49 Euro), Premium für Therme-Wochenenden und Kirchtag.

Ergebnis: Auslastung auf 61% gestiegen. Durchschnittlicher Nachtpreis sogar leicht gestiegen auf 82 Euro. Jahresumsatz von 11.000 auf 18.200 Euro.

Beispiel 3: Die Wörthersee-Ferienwohnung

85 Quadratmeter, Seeblick. Ausgangssituation: Fixpreis 180 Euro, Hochsaison ausgebucht, November bis März fast leer.

Strategie: Hochsaison auf 240 Euro erhöht (Markt trug es). Nebensaison auf 89 Euro gesenkt, um Geschäftsreisende und Wochenend-Besucher anzusprechen.

Ergebnis: 34 zusätzliche gebuchte Nächte in der Nebensaison. Hochsaison-Einnahmen um 15% gestiegen. Gesamtplus: 8.900 Euro pro Jahr.

In jedem Beispiel: keine Renovierung, keine zusätzlichen Amenities. Nur intelligentere Preise.

Fazit: Preise sind ein Hebel

Die meisten Vermieter denken über Preise wie über Fixkosten: einmal festlegen, dann vergessen.

Professionelle Vermieter verstehen Preise als Stellschraube. Eine, die täglich justiert werden kann.

Der Aufwand ist gering. Die Wirkung ist erheblich.

Dynamisches Pricing bedeutet nicht, jeden Tag manuell Preise anzupassen. Es bedeutet, ein System zu etablieren, das dies automatisch tut – mit gelegentlicher Kontrolle und eventbezogenen Anpassungen.

Der erste Schritt: Analysieren Sie Ihre aktuellen Preise. Vergleichen Sie sie mit der Konkurrenz. Fragen Sie sich: Verlange ich im Juli genug? Bin ich im November konkurrenzfähig?

Wenn die Antwort zweimal Nein ist, liegt Geld auf dem Tisch.

Wir bei hostgains setzen dynamisches Pricing für alle unsere verwalteten Objekte ein. Die Ergebnisse sprechen für sich. Wenn Sie wissen möchten, wie viel Potenzial in Ihrer Unterkunft steckt, sprechen Sie mit uns.