Die Frage taucht in jeder Beratung auf: Lohnt sich das überhaupt noch?
Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an. Auf das Objekt, die Lage, die Erwartungen – und auf die Bereitschaft, professionell zu arbeiten.
Eine Analyse der Kärntner Marktdaten zeigt, wo die Chancen liegen und wo die Risiken lauern.
Die Marktlage 2026
Kärnten verzeichnet 2026 voraussichtlich 8,6 Millionen Übernachtungen. Der Anteil der Kurzzeitvermietung liegt bei etwa 14% – Tendenz steigend.
Am Wörthersee sind aktuell 1.340 aktive Inserate auf Airbnb und Booking.com gelistet. Vor drei Jahren waren es 820.
Mehr Angebot, aber auch mehr Nachfrage? Nicht ganz.
Die Gesamtnachfrage ist seit 2023 um etwa 8% gestiegen. Das Angebot um 63%.
Der durchschnittliche Jahresumsatz pro Objekt ist um 18% gesunken.
Das bedeutet nicht, dass sich Airbnb nicht lohnt. Es bedeutet, dass Mittelmaß nicht mehr reicht.
Die Rendite-Rechnung
Eine konkrete Beispielrechnung für eine 65m²-Wohnung in Velden:
Kaufpreis: 420.000 €
Nebenkosten & Einrichtung: 55.000 €
Gesamtinvestition: 475.000 €
Erwartbare Jahresumsätze bei professioneller Bewirtschaftung:
Hochsaison (Juni–August): 92 Nächte × 195 € = 17.940 €
Zwischensaison (Mai, September, Oktober): 55 Nächte × 125 € = 6.875 €
Nebensaison (November–April): 35 Nächte × 85 € = 2.975 €
Bruttoumsatz: 27.790 €
Nach Plattformgebühren (15%), Reinigung, Wäsche, Betriebskosten und Instandhaltung bleiben etwa 14.500 € Nettoertrag.
Das entspricht einer Bruttorendite von 3,1%.
Zum Vergleich: Langzeitvermietung derselben Wohnung würde etwa 12.000 € Jahresmiete bringen – bei deutlich weniger Aufwand.
Die Rendite allein rechtfertigt den Mehraufwand nicht immer.
Die Saison entscheidet
Kärnten ist ein Sommerdestination. Das prägt alles.
Juli und August generieren 48% des Jahresumsatzes. In diesen 62 Tagen verdient ein gut positioniertes Objekt mehr als in den restlichen 303 Tagen zusammen.
Die Konsequenz: Wer in der Hochsaison nicht optimal aufgestellt ist, kann das Defizit nicht kompensieren.
Mehr dazu im Artikel über Nebensaison-Strategien in Kärnten.
Saisonale Auslastungsraten 2026 (Wörthersee):
Juni–August: 78%
Mai, September: 52%
April, Oktober: 28%
November–März: 12%
Diese Zahlen gelten für optimierte Objekte. Der Durchschnitt liegt 15–20 Prozentpunkte darunter.
Wo sich Airbnb 2026 lohnt
1. Premium-Lagen mit Alleinstellungsmerkmal
Erste Seereihe, unverbaubarer Bergblick, historische Substanz. Diese Objekte sind gegen Marktschwankungen weitgehend immun. Die Nachfrage übersteigt das Angebot.
2. Nischen-Positionierung
Hundefreundlich, barrierefrei, ausgestattet für Remote Work. Spezialisierung reduziert die Konkurrenz und ermöglicht Preispremiums von 20–35%.
3. Professionelle Bewirtschaftung
Objekte mit professionellem Airbnb Management erzielen im Schnitt 40% höhere Umsätze als vergleichbare selbstverwaltete Objekte. Die Gründe: besseres Pricing, schnellere Reaktionszeiten, optimierte Inserate.
4. Kombinierte Nutzung
Eigennutzung in der Nebensaison, Vermietung in der Hochsaison. Dieses Modell rechnet sich oft besser als reine Kapitalanlage – vorausgesetzt, die steuerliche Behandlung ist geklärt.
Wo Vorsicht geboten ist
1. Übersättigte Mikrolagen
In manchen Straßenzügen in Pörtschach oder Velden stehen mittlerweile mehr Airbnbs als Dauerwohnungen. Die Preise sind dort bereits unter Druck.
2. Objekte ohne Differenzierung
Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung ohne besondere Merkmale konkurriert mit 200 ähnlichen Inseraten. Der Preiswettbewerb ist brutal.
3. Unterschätzter Aufwand
Gästekommunikation, Reinigungskoordination, Wartung, Beschwerdemanagement – der operative Aufwand wird systematisch unterschätzt. Viele Vermieter geben nach 12–18 Monaten auf.
Wer den Aufwand scheut, sollte die professionellen Leistungen eines Management-Partners prüfen.
4. Regulatorische Unsicherheit
Einige Kärntner Gemeinden diskutieren Einschränkungen für Kurzzeitvermietung. Konkrete Verbote gibt es bisher nicht – aber die politische Debatte ist in Gang.
Die Entscheidungskriterien
Airbnb in Kärnten lohnt sich 2026, wenn:
✓ Das Objekt ein klares Alleinstellungsmerkmal hat
✓ Die Lage stimmt (See, Berg, Stadt – aber nicht durchschnittlich)
✓ Professionelle Bewirtschaftung gewährleistet ist
✓ Die Erwartungen realistisch sind (3–5% Rendite, nicht 8%)
✓ Der Zeithorizont langfristig ist (mindestens 7–10 Jahre)
Airbnb lohnt sich nicht, wenn:
✗ Die Entscheidung rein auf Renditeerwartungen basiert
✗ Das Objekt keine besonderen Merkmale aufweist
✗ Weder Zeit noch Budget für professionelle Vermarktung vorhanden sind
✗ Kurzfristige Liquidität im Vordergrund steht
Der Markt belohnt Qualität und bestraft Mittelmaß. Das war schon immer so – aber 2026 gilt es mehr denn je.
