Eine Ferienwohnung am Wörthersee. Am Faaker See. In Villach. Der Traum klingt gut.
Was in Exposés und Renditeversprechen oft fehlt: die vollständige Rechnung.
Nicht der Kaufpreis entscheidet über den Erfolg. Sondern alles, was danach kommt.
Der Kaufpreis – nur der Anfang
In Kärnten liegen die Quadratmeterpreise für Ferienwohnungen aktuell zwischen 3.500 € und 7.500 € – je nach Lage, Zustand und Seezugang.
Eine 60m²-Wohnung am Wörthersee: 280.000 € bis 450.000 €.
In Villach oder am Faaker See: 180.000 € bis 320.000 €.
Aber der Kaufpreis ist nur die erste Zeile der Kalkulation.
Die Kaufnebenkosten – oft unterschätzt
Zum Kaufpreis kommen in Österreich:
Grunderwerbsteuer: 3,5% des Kaufpreises
Grundbucheintragung: 1,1%
Notarkosten: ca. 1–2%
Maklergebühr: bis zu 3,6% (wenn Makler involviert)
Bei einer Wohnung um 300.000 € sind das schnell 25.000 € bis 35.000 € zusätzlich.
Geld, das nie als Rendite zurückkommt.
Die laufenden Kosten – monatlich, jährlich, immer
Hier wird es konkret. Eine durchschnittliche Ferienwohnung in Kärnten verursacht:
Betriebskosten: 150–300 €/Monat
Versicherung: 200–400 €/Jahr
Grundsteuer: 100–250 €/Jahr
Internet & Streaming: 40–60 €/Monat
Wartung & Reparaturen: 1–2% des Immobilienwerts pro Jahr
Bei einer 300.000 €-Wohnung: 3.000 € bis 6.000 € jährlich – nur für Erhalt.
Die Vermietungskosten – was Airbnb wirklich kostet
Kurzzeitvermietung ist kein Selbstläufer.
Plattformgebühren: 3–5% pro Buchung (Airbnb, Booking.com)
Reinigung: 50–100 € pro Gästewechsel
Wäsche & Verbrauchsmaterial: 10–20 € pro Gast
Schlüsselübergabe: 20–40 € pro Check-in (wenn extern)
Bei 80 Vermietungsnächten pro Jahr mit durchschnittlich 25 Gästewechseln:
Reinigung allein: 1.250 € bis 2.500 €/Jahr
Wer seine Ferienwohnung professionell verwalten lässt, zahlt zusätzlich 15–25% des Umsatzes. Dafür entfällt der eigene Aufwand.
Der Zeitaufwand – die unsichtbare Währung
Selbstverwaltung klingt nach Kostenersparnis. Die Rechnung geht oft nicht auf.
Pro Buchung: Kommunikation, Abstimmung, Probleme lösen – 30 bis 60 Minuten
Pro Gästewechsel: Check-in, Check-out, Kontrolle – 1 bis 2 Stunden
Monatlich: Buchhaltung, Preisanpassungen, Inserat-Pflege – 3 bis 5 Stunden
Bei aktiver Vermietung: 10 bis 20 Stunden pro Monat.
Was ist eine Stunde der eigenen Zeit wert?
Die steuerliche Realität
Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind steuerpflichtig. In Österreich bedeutet das:
Einkommensteuer: je nach Gesamteinkommen 20–50%
Umsatzsteuer: bei Überschreitung der Kleinunternehmergrenze 10% auf Vermietung
Ortstaxe: 0,50–2,50 € pro Nacht und Gast (je nach Gemeinde)
Von 20.000 € Jahreseinnahmen bleiben nach Steuern oft nur 12.000 € bis 15.000 €.
Die ehrliche Rechnung – ein Beispiel
Eine 60m²-Wohnung am Wörthersee:
Kaufpreis: 320.000 €
Nebenkosten: 30.000 €
Einrichtung: 15.000 €
Gesamtinvestition: 365.000 €
Jahreseinnahmen bei guter Auslastung (150 Nächte × 140 €):
Brutto-Einnahmen: 21.000 €
Abzüge:
Betriebskosten: 3.000 €
Reinigung & Wäsche: 2.000 €
Plattformgebühren: 800 €
Instandhaltung: 3.500 €
Steuer (geschätzt): 4.000 €
Netto-Ertrag: ca. 7.700 €
Rendite auf Gesamtinvestition: 2,1%
Ohne Eigennutzung. Ohne Wertsteigerung eingerechnet. Ohne Zeitaufwand.
Wann es sich trotzdem rechnet
Eine Ferienwohnung in Kärnten ist selten ein reines Renditeobjekt.
Sie rechnet sich, wenn:
Eigennutzung eingeplant ist – 4 bis 8 Wochen pro Jahr für Familie und Freunde
Wertsteigerung realistisch eingeschätzt wird – am Wörthersee historisch 3–5% pro Jahr
Der emotionale Wert zählt – ein Rückzugsort, kein reines Investment
Die Vermietung professionell läuft – weil amateurhafte Verwaltung die Rendite frisst
Wer alle Leistungen einer professionellen Verwaltung nutzt, kann die Auslastung um 20–40% steigern. Dann verändert sich die Rechnung.
Was selten genannt wird: die Opportunitätskosten
365.000 € in ETFs bei historisch 7% Rendite: 25.550 € pro Jahr.
Ohne Arbeit. Ohne Risiko von Leerstand. Ohne Reparaturen.
Eine Ferienwohnung muss diese Differenz rechtfertigen – durch Wertsteigerung, Eigennutzung oder persönliche Erfüllung.
Wer nur Rendite sucht, findet sie woanders leichter.
Die Frage, die bleibt
Lohnt sich eine Ferienwohnung in Kärnten 2026?
Die Antwort hängt nicht vom Kaufpreis ab. Sondern von der ehrlichen Rechnung.
Wer die laufenden Kosten kennt, den Zeitaufwand einkalkuliert und die Opportunitätskosten versteht, trifft bessere Entscheidungen.
Nicht jede Investition muss sich in Prozenten messen. Aber jede sollte ehrlich kalkuliert sein.
